Тематический план розничная купля-продажа
Скачать 428.12 Kb.
|
ПРОДАЖА ТОВАРОВ В КРЕДИТ В соответствии со ст. 458 ГК под продажей товара в кредит понимается договор, в котором предусмотрена оплата товаров через определенное время после передачи товара покупателю. Отношения по продаже гражданам рознично-торговыми предприятиями товаров в кредит урегулированы Инструкцией о порядке продажи товаров кредит, утвержденной приказом Министерством торговли от 29 апреля 1996 г. № 36 (в ред. 04.05.2006 года). Особенностью данного договора является то, что его предметом могут быть только товары длительного пользования. Продажа товаров в кредит производится гражданам Республики Беларусь, в предприятиях торговли города или другого населенного пункта, где они постоянно проживают. Договор заключается в простой письменной форме. Срок предоставления кредита определяется соглашением между торговым предприятием и покупателем, но не менее чем на один месяц. Сумма предоставляемого кредита не должна превышать 50% среднемесячного дохода гражданина за период, на который предоставляется кредит. Торговые предприятия взимают с покупателей плату за пользование кредитом, которую устанавливают самостоятельно, но она не должна превышать более чем на 2% уровень процентных ставок, применяемых банками при кредитовании указанных предприятий. Передача покупателю, приобретаемого в кредит товара производится при оплате им не менее 25-50% его стоимости (по усмотрению торгового предприятия в зависимости от стоимости товара и платежеспособности покупателя). Сумма кредита и плата за пользование кредитом должны погашаться покупателем равными частями в пределах срока, на который предоставлен кредит. При приобретении товаров в кредит покупатель представляет следующие документы: Граждане, имеющие постоянное место работы:
Граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью:
Неработающие граждане, пенсионеры, малообеспеченные граждане:
За несвоевременное внесение очередных платежей в кассу торгового предприятия покупатели уплачивают торговому предприятию пеню, если это предусмотрено договором. При просрочке покупателем уплаты двух очередных взносов, вся сумма задолженности и пеня от просроченной суммы за каждый день просрочки взыскиваются независимо от наступления сроков очередных платежей, если это предусмотрено договором. Взыскание этих сумм производится в принудительном порядке по исполнительной надписи органа, совершающего нотариальные действия.
Согласно пункту 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор купли-продажи недвижимого имущества обладает всеми основными общими признаками договора купли-продажи. Этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним (взаимным). Выделение договора продажи недвижимости в качестве особого вида договора купли-продажи и закрепление норм, посвященных данному договору, в § 7 гл. 30 ГК связывается со спецификой его предмета - недвижимого имущества: физической, то есть связь с землей; экономической (высокая ценность); правовой (необходимость повышенной защиты интересов лиц, участвующих в соответствующих отношениях; ограничение по использованию такого имущества в гражданском обороте; использование его в обороте в качестве индивидуально-определенной незаменимой вещи). Однако не все из указанных признаков предмета договора продажи недвижимости являются универсальными для данного договора. Так, к недвижимым вещам согласно ст. 130 ГК относятся (но не по своим физическим свойствам, а по правовому режиму) предприятия, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, а также иное имущество, которое относится к категории недвижимого по указанию на то в законодательных актах. Договор продажи недвижимого имущества независимо от состава его участников заключается в письменной форме. Нормой ст. 521 ГК сторонам такого договора предписывается составить и подписать его в виде одного документа. Иначе согласно ч. 2. ст. 521 ГК договор купли-продажи недвижимости будет признан недействительным. Такая сделка как не соответствующая требованиям законодательства является ничтожной (ст. 169 ГК). ГК не содержит требования, предусматривающих нотариальное удостоверение некоторых договоров купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК Республики Беларусь, а лишь такое, которое не изъято из оборота. Не может быть например, предметом договора купли- продажи недвижимости имущество, составляющее исключительную собственность государства. В ст. 525 ГК содержатся специальные требования к определению предмета в договоре продажи недвижимого имущества. В договоре купли-продажи должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для определения в договоре имущества, относимого к недвижимому по указанию законодательства, необходимо закрепление в договоре иных условий. Так, Авиационные правила регистрации гражданских воздушных судов, утвержденные постановлением Государственного комитета по авиации Республики Беларусь 3 мая 2002 г. № 4, предусматривают, что в заявлении о государственной регистрации гражданского воздушного судна должны быть, в частности, указаны следующие данные, характеризующие воздушное судно: тип и модель воздушного судна серийный (заводской) номер, дата изготовления, изготовитель, категория (назначение воздушного судна), максимальная взлетная масса, тип и количество радиостанций, дата и кем проведен контрольный осмотр (летное испытание), место базирования. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника (субъекта права хозяйственного ведения или права оперативного управления) в отношении данного имущества. Исполнение названных обязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершения продавцом и покупателем различных действий. К договору продажи недвижимости не применяется общее правило о том, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 1 ст. 224 ГК). Обязанность продавца по передаче недвижимого имущества покупателю считается исполненной при наличии предусмотренного ч. 2 п. 1 ст. 527 ГК юридического состава:
Эта норма является диспозитивной. Стороны в договоре вправе определить иной момент исполнения продавцом обязанности передать вещь покупателю. Например, исполнение данной обязанности может быть обусловлено лишь подписанием документа о передаче покупателю предмета договора. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем согласно ст. 527 ГК осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Подписание такого документа является необходимым элементом исполнения договора продажи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество (ч. 3 п. 1 ст. 527 ГК). Обязанность продавца перенести на покупателя соответствующий правовой титул в отношении недвижимого имущества (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления) исполняется осуществлением государственной регистрации такого перехода права. Нормой ст. 522 ГК предусматривается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства. В качестве общего требования к договору продажи недвижимости ГК устанавливается условие не о регистрации договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 165 ГК лишь в случаях и порядке, предусмотренных ГК. ГК предусматривает государственную регистрацию и сделок, и перехода права собственности в отношении договоров продажи предприятий - ст. 531, 535, а также жилых помещений - ст. 529 и законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю так и до такой передачи. Однако только наличием или отсутствием факта государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость определяется принадлежность такого права соответственно покупателю или продавцу, возложение на продавца или покупателя связанных с этим обременений и рисков. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами - фактическая передача недвижимого имущества покупателю и подписание документа о передаче, уплата покупателем стоимости недвижимого имущества - до государственной регистрации права собственности в соответствии с п. 2 ст. 522 ГК не является основанием для изменения их отношений также и с третьими лицами. Гражданское законодательство устанавливает специальные последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. В таких случаях суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 522 ГК). В п. 3 ст. 522 ГК, речь идет об исполнении существующей на основании заключенного в соответствии со ст. 521 ГК в простой письменной форме договора обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Нарушение данной обязанности дает право другой стороне предъявить в суд требование о такой регистрации независимо от наличия или отсутствия факта передачи недвижимого имущества покупателю или факта уплаты покуателем цены данного имущества. Имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 523 ГК). Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательство делает исключение из названного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком: 1) продажа недвижимости и, соответственно, передача права пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (ч. 1 п. 3 ст. 523 ГК); 2) покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 523 ГК). Несмотря на то, что последнее условие устанавливается в Гражданском кодексе императивной нормой, Кодекс Республики Беларусь о земле предусматривает исключение из него. Согласно ч. 3 ст. 55 Кодекса о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к предпринимателю, осуществляющем свою деятельность без образования юридического лица, для содержания и обслуживания строений и сооружений этому собственнику земельный участок (часть участка) передается в аренду. При этом, с учетом приведенной выше нормы ст. 88 Кодекса о земле, в качестве арендодателя такого земельного участка выступает компетентный местный исполнительный и распорядительный орган. Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества. Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (ч. 1 ст. 524 ГК). Приведенная норма ч. 1 ст. 524 ГК исходит из того, что размер остающейся в пользовании продавца части земельного участка и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и т.д.) определяются в договоре купли-продажи земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих условий, данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в ч. 2 ст. 524 ГК: продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Покупатель по договору продажи недвижимого имущества обязуется принять от продавца такое имущество в порядке, установленном ст. 527 ГК, осуществить необходимые с его стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену. Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене (п. 1 ст. 526 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор об ее продаже считается незаключенным Цена недвижимости в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон. Законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем закрепления в договоре общей суммы сделки, так и посредством установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, цены насаждений, цены земельного участка и т.д.). В случае, когда стороны закрепляют в договоре общую сумму сделки продажи недвижимого имущества, презюмируется, что она включает как цену здания, сооружения, другого недвижимого по своим естественным свойствам имущества, так и цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка (п. 2 ст. 526 ГК). Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с п. 3 ст. 526 ГК общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Гражданский кодекс в § 7 гл. 30 предусматривает особенные последствия передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора. Из п. 2 ст. 527 ГК вытекает, что подписание продавцом и покупателем передаточного акта, в котором отражено несоответствие передаваемой покупателю недвижимости условиям заключенного договора по ассортименту, качеству, комплектности и т.д., не свидетельствует об изменении сторонами указанных условий договора о товаре и не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК вправе по своему выбору:
В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии со ст. 528 ГК не имеет. 4. ДОГОВОР МЕНЫ Согласно ст. 538 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность, хозяйственное введение или оперативное управление один товар в обмен на другой. Договор мены направлен на возмездную реализацию имущества. По своему правовому основанию этот договор объединяет сделки купли-продажи, то есть каждый из участников договора мены считается продавцом имущества, которое он передает, и покупателем имущества, которое он получает (п. 2 ст. 528 ГК). Признаки договора – двусторонний, возмездный и консенсуальный, но если следует одновременно и передача вещи, то может быть реальным. Сторонами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица. Единственное существенное условие договора – предмет договора мены. Предметом может быть только товар, не изъятый из гражданского оборота и не ограниченный в обороте. Предметом договора мены являются действия каждой из сторон по передаче в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороне обмениваемого товара. Предмет договора мены включает в себя два ряда объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго рода являются сами обмениваемые товары. Для признания договора мены заключенным от сторон требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие о количестве и наименовании обмениваемых товаров. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора мены, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами о купле-продаже, содержащимися в ГК. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если законодательством или договором мены не предусмотрено иное. Цену договора мены составляет стоимость обмениваемых товаров. В соответствии с ч. 1 ст. 539 ГК, если из договора не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. При мене неравноценных товаров сторона, передающая менее ценный товар, обязана уплатить разницу в ценах. Оплата разницы может быть произведена как до, так и после передачи товара. Срок исполнения обязанности передать обмениваемый товар определяется договором мены, а если договор не позволяет определить этот срок - в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 295 ГК, то есть в разумный срок после возникновения обязательства, а по его истечении - в семидневный срок со дня предъявления требования о передаче товара (п. 1 ст. 427 ГК). Обмен товаров по договору мены не обязательно должен быть одномоментным, не исключаются случаи, когда в соответствии с договором даты передачи обмениваемых товаров не совпадают: сначала свою обязанность по передаче товара исполняет одна сторона, а спустя некоторое время - и контрагент. В подобной ситуации, когда сроки обмениваемых товаров не совпадают, исполнение обязанности по передаче товара той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается встречным исполнением обязательства (статья 540 ГК). Это означает, что в случае непередачи товаров стороной, которая должна совершить такие действия в более ранний срок, либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что передача товара не будет произведена в установленный договором срок, контрагент этой стороны, как субъект встречного исполнения обязательства, вправе приостановить передачу своих товаров либо вообще отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (статья 309 ГК). При заключении договора мены передаваемый товар должен быть свободен от прав третьих лиц на него. Если же такие права имеются, то сторона, передающая товар с обременениями, должна предупредить принимающую сторону о всех правах третьих лиц на передаваемый товар (например, о праве залога, правах нанимателя). Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного в обмен, и (или) возмещения убытков. Такое требование не должно предъявляться, если сторона, у которой товар изъят третьим лицом, знала или должна была знать о наличии прав у этого лица на товар, приобретенный по договору мены (ст. 542 ГК). Качество передаваемого товара должно соответствовать условиям договора, а при отсутствии указаний в договоре - обычно предъявляемым требованиям. При обмене товарами между организациями эти товары должны соответствовать стандарту, техническим условиям или образцам, установленным для товаров этого рода. Если же по договору мены будет передана вещь ненадлежащего качества, наступают последствия, вытекающие из ст.445 ГК, которая регламентирует последствия передачи товара ненадлежащего качества. Договор мены должен заключаться в требуемой законом форме. Абз. 2 ч. 1 подп. 1.1 Указа от 15.08.2005 г. № 373 «О некоторых вопросах заключения договоров и исполнения обязательств на территории Республики Беларусь» предусматривает запрет белорусским организациям и индивидуальным предпринимателям на заключение на территории Республики Беларусь договоров мены, тем самым с 1 августа 2005 г. по 31 декабря 2008 г. договоры мены признаются незаконными. СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ
ТЕМЫ РЕФЕРАТОВ |
Похожие:
 | Налоговый орган счел, что карточки экспресс-оплаты услуг операторов сотовой связи, Интернет-карты, стк, карты e-port являются средством... | | Приложение №1 «Тематический план лекций»; Тематический план практических занятий |
| Приложение 1 к рабочей учебной программе «Тематический план лекций», «Тематический план практических занятий» | | Учебно – тематический план Родительские собрания Учебно-тематический план Родительского клуба Клуб |
| Ксерокопия свидетельства о собственности (договор мены, купли-продажы, дарения), а также правоустанавливающие документы, продаваемой... |  | Использование понятий, терминов и алгоритмов работы в области информационных автоматизированных медико-технологических систем подготовит... |
| Образец заявления для получения разрешения на совершение сделки с квартирой купля-продажа, мена, дарение и т д | | Программа составлена в соответствии с Государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования (гос впо)... |
| Министерство образования и науки российской федерации федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования... | | Ксерокопия свидетельства о собственности (договора мены, купли-продажи, дарения и т п.) на обе квартиры |