План семинара 2015 год (1 квартал).
1. Общие вопросы долевого строительства на территории Вологодской области. Изменения законодательства в области долевого строительства.
2. Требования к проектной декларации, установленные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ).
3. Основные ошибки, допускаемые застройщиками при составлении проектной декларации, ее опубликовании в средствах массовой информации и (или) размещении в сети «Интернет».
4. Нарушения, связанные с заключением, исполнением договоров участия в долевом строительстве и привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
5. Ежеквартальная отчетность застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
5.1. Нормативные правовые акты в области долевого строительства.
5.2. Общие требования к составу, оформлению, сроки предоставления.
5.3. Основные требования и типовые ошибки при составлении отдельных форм отчетности застройщика:
- Основные требования и типовые ошибки при составлении формы сведений о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства (приложение № 2 к Правилам).
- Основные требования и типовые ошибки при составлении формы сведений об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства (приложение № 3 к Правилам).
- Основные требования и типовые ошибки при составлении формы сведений о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (приложение № 4 к Правилам).
6. Требования статьи 18 Федерального закона № 214-ФЗ относительно целевого использования денежных средств участников долевого строительства.
7. Ответственность за нарушения в области долевого строительства.
8. Проведение документарных проверок.
Содержание семинара:
1. Общие вопросы долевого строительства на территории Вологодской области.
В начале 2015 года на территории области 92 строительных организаций осуществляли строительство 179 многоквартирных домов с привлечением денежных средств по договорам участия в долевом строительстве (6486 договоров участия в долевом строительстве).
2. Требования к проектной декларации, установленные статьями 19, 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ размещены на сайте Инспекции в разделе «Документы»- подраздел 2.3 «Долевое строительство»- документ «Требования к проектной декларации».
Данные требования содержат исчерпывающий перечень информации, которая должна отражаться в проектной декларации.
В проектную декларацию включается информация, предусмотренная частью 1 статьи 20 (информация о застройщике), частью 1 статьи 21 (информация о проекте строительства) Федерального закона № 214-ФЗ.
Информация о застройщике должна содержать информацию:
1) О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы.
Местом нахождения застройщика в соответствии со ст.54 Гражданского кодекса РФ, является место его государственной регистрации.
В случае, если у застройщика адрес регистрации отличается от фактического места нахождения, имеется почтовый адрес, эти данные также необходимо отражать в проектной декларации.
2) О государственной регистрации застройщика.
К сведениям о государственной регистрации относятся (ст.51 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»):
государственный регистрационный номер,
дата государственной регистрации юридического лица и орган его зарегистрировавший;
идентификационный номер налогоплательщика.
3) Об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица.
4) О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.
Срок ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией определяется на основании проектной документации. Застройщиками часто не указываются данные сведения, либо указываются неверно (например, согласно проектной декларации, плановый срок ввода).
Фактическим сроком ввода объекта недвижимости в эксплуатацию является дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (т.е. необходимо указывать дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, реквизиты разрешения на ввод объекта в эксплуатацию: номер).
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. (указывается – не требуется)
6) О финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Указываются конкретные значения финансового результата текущего года, размеры кредиторской и дебиторской задолженности именно на день опубликования проектной декларации.
В случае изменения сведений о застройщике и проекте строительства, изменения проектной документации, необходимо в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений вносить изменения в проектную декларацию, с опубликованием в течении 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (в том же порядке как опубликована первоначальная декларация).
Информация о проекте строительства должна содержать информацию:
1) О цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
Цель проекта: строительство многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Этапы и сроки реализации проекта указываются в соответствии с проектной документацией (начало строительства, его этапы, окончание строительства)
Указываются реквизиты положительного заключения государственной или негосударственной экспертизы, экспертной организации, выдавшей заключение экспертизы.
2) О разрешении на строительство.
В проектной декларации указываются реквизиты разрешения, наименование органа его выдавшего, дата выдачи, срок действия разрешения.
3) О правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.
В случае предоставления в аренду земельного участка находящегося в государственной, муниципальной собственности, собственности субъекта РФ, собственником земельного участка будет соответственно Российская Федерация, Вологодская область или муниципальное образование.
4) О местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.
В проектной декларации описывается объект недвижимости, в соответствии с проектной документацией (т.е указывается адрес местонахождения, количество этажей, внутридомовые инженерные сети (электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, газоснабжения), сети связи: телефонная, домофонная, телевизионная, сеть «Интернет» и др.) и т.д.).
5) О количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
К иным объектам в составе строящихся домов относятся, в т.ч. нежилые помещения не входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Технические характеристики самостоятельных частей: площадь, количество комнат, помещений.
6) О функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом.
Данная информация указывается в соответствии с проектной документацией.
В том случае, если имеются нежилые помещения, необходимо указать их месторасположение в многоквартирном доме, а также функциональное назначение.
При отсутствии нежилых помещений данная информация также должна отражаться в проектной декларации.
7) О составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.
Перечень общего имущества в многоквартирном доме содержится в ст.36 Жилищного кодекса РФ, Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Состав общего имущества в многоквартирном доме указывается на основании проекта строительства.
8) О предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию.
9) О возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.
При наличии рисков и мер по их страхованию, указываются какие именно риски имеются, а также какие риски застрахованы, с указанием реквизитов договоров страхования и страховой компании.
10) О планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Стоимость строительства указывается в соответствии с проектно-сметной документацией.
11) О перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы.
Указываются организации привлеченные застройщиком к осуществлению строительно-монтажных и других работ на основе договоров подряда.
12) О способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору.
Залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 Федерального закона № 214-ФЗ, а также поручительство банка, предусмотренном статьей 15.1 Федерального закона № 214-ФЗ или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору, предусмотренном статьей 15.2 Федерального закона № 214-ФЗ.
В соответствии со статьями 15.1, 15.2 застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства информацию об условиях страхования и страховщике (условия поручительства, поручителе).
В связи с чем, целесообразно отражать информацию в проектной декларации о наименовании страховой организации, при поручительстве банка необходимо указывать - о наименовании банка.
13) Об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве.
Данные сведения необходимо отражать с указанием реквизитов договоров (кредитных договоров, договоров займа и т.д.) на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Изменения в проектную декларацию:
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 Федерального закона № 214-ФЗ (о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности).
Изменения подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
3. Основные ошибки, допускаемые застройщиками при составлении проектной декларации, ее опубликовании в средствах массовой информации и (или) размещении в сети «Интернет».
Характерными ошибками застройщиков является:
- неуказание процента голосов единственного учредителя застройщика. Процент голосов учредителя указывается в любом случае, независимо от количества учредителей;
- неуказание информации о проектах строительства (отсутствие информации о сроках ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода в эксплуатацию);
- отражение недостоверной информации о финансовом результате текущего года, размерах дебиторской и кредиторской задолженности. Часто застройщики указывают информацию на отчетный период (за квартал), на день подписания, а не опубликования, что является нарушением пункта 6 части 1 статьи 20 Федерального закона № 214-ФЗ;
Пример: если проектная декларация опубликовывается 20.02.2015, следовательно, в проектной декларации должны отражать информацию на 20.02.2015.
- не указание информации об этапах строительства (начало, окончание строительства) казывают;
- не указании информации об органе, осуществляющим выдачу разрешения на строительство, о сроке действия разрешения на строительство;
- не указание информации о собственнике земельного участка, реквизитах правоустанавливающих документов на земельный участок;
- отсутствие информации о самостоятельных частей в многоквартирном доме, об их описании;
- не указание информации о функциональном назначении нежилых помещений.
- указание не полной информации о способах обеспечения информации по договору.
4. Нарушения, связанные с заключением, исполнением договоров участия в долевом строительстве и привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
4.1. в соответствии со статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать информацию о цене договора.
Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Основной ошибкой застройщиков является указание в договоре стоимости услуг застройщика в процентах, а не в денежном эквиваленте.
4.2. Договоры участия в долевом строительстве содержат условия, в соответствии с которыми, участник долевого строительстве дополнительно оплачивает к цене договора застройщику при подписании акта приема передачи денежные средства в сумме 2, 3, 5 % от цены договора за ввод объекта в эксплуатацию и подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (п.2.1 договора), либо оплачивает связанные с этим исследования и измерения.
Данное условие противоречит ст. 18 Федерального закона №214-ФЗ. Указанной нормой установлено, что денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях: возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (технологическое присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения.
Следовательно, взимание дополнительной платы за подключение к инженерным сетям является незаконным условием и противоречащим ст. 18 Федерального закона №214-ФЗ.
4.3. Несоблюдение требования к указанию срока действия договора страхования гражданской ответственности.
|
