Правительство Российской Федерации
Федеральное государственное автономное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
«Национальный исследовательский университет
"Высшая школа экономики"»
Санкт-Петербургский филиал федерального государственного
автономного образовательного учреждения высшего профессионального
образования
«Национальный исследовательский университет "Высшая школа экономики"»
Факультет экономики
Кафедра финансового менеджмента и финансовых рынков
БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА
на тему: «Оценка эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость на примере апартаментов»
Направление: «Экономика»
Студентка группы № 142:
Войткевич Ольга Петровна
Научный руководитель:
к.э.н., доцент
Назарова Варвара Вадимовна
Санкт-Петербург
2014
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Теоретические аспекты инвестиций и оценки их эффективности на рынке коммерческой недвижимости 7
1.1. Характеристика рынка коммерческой недвижимости 8
1.2. Особенности инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости 14
1.3. Оценка эффективности инвестиций в объекты рынка коммерческой недвижимости 19
1.4. Обзор динамики инвестиций на рынке коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга 23
Глава 2. Инвестиционный потенциал рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург 32
2.1. Характеристика гостиничной недвижимости категории «апартаменты» 32
2.2. Анализ инвестиционной привлекательности рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург 39
Глава 3. Оценка эффективности инвестиций в апартаменты на примере мини-отеля 47
3.1. Характеристика деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» 47
3.1.1. Общие сведения о мини-отеле 47
3.1.2. Оценка финансового положения мини-отеля 50
3.2. Оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов 60
3.2.1. Сущность инвестиционного проекта и схема его финансирования 60
3.2.2. Оценка эффективности инвестиционного предложения по созданию номеров-апартаментов 65
3.3. Моделирование рисков инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в мини-отеле 72
3.3.1. Выявление возможных рисков инвестиционного проекта и разработка рекомендаций по их минимизации 72
3.3.2. Разработка модели оптимизации инвестиционных рисков проекта 78
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 91
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 96
ПРИЛОЖЕНИЕ 102
ВВЕДЕНИЕ
Одной из самых важных сфер деятельности любого успешного предприятия являются его инвестиционные операции, иными словами, операции вложения капитала в реализацию тех или иных инвестиционных проектов, которые, в свою очередь, будут обеспечивать компании получение выгод на протяжении длительного периода времени. Исходя из этого, в современном мире сложных экономических взаимоотношений острой проблемой является определение наиболее эффективного направления вложения капитала с целью преумножения его стоимости, что объясняет актуальность выбранной темы исследовательской работы.
Потребность в реализации инвестиций может быть вызвана совокупностью различных факторов, однако, как правило, наиболее распространённым является инвестирование, нацеленное на стратегию роста бизнеса. Таким образом, инвестиции представляют собой непременное условие повышения уровня доходности и рентабельности реализуемой предпринимательской деятельности, что укрепляет позиции компании на рынке свободной конкуренции.
Для современной российской экономики, в частности для экономики города Санкт-Петербург, характерна тенденция увеличения инвестиционной активности. Кроме того, наиболее эффективными объектами инвестирования считаются объекты коммерческой недвижимости, поскольку, даже не смотря на инфляционные скачки, стоимость объектов коммерческой недвижимости непрерывно возрастает, таким образом, не только сохраняя стоимость вложенного капитала, но и преумножая её.
На протяжении последних лет на рынке коммерческой недвижимости города Санкт-Петербург стал активно расти сектор гостиничной недвижимости за счёт роста спроса со стороны потребителей туристического продукта. Важной тенденцией на рынке коммерческой гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга замечен рост популярности объектов гостиничной недвижимости категории «апартаменты». Согласно с аналитическими исследованиями, инвестиции в апартаменты являются наиболее доходными, эффективными с экономической точки зрения и быстроокупаемыми, - что полностью соответствует выдвинутой гипотезе нашей исследовательской работы.
Исходя из этого, целью нашей исследовательской работы является оценка эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости на примере апартаментов. В частности в работе будет разработан проект по инвестированию в создание апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel».
Поставленная цель исследовательской работы обуславливает необходимость подробного анализа не только функционирования рынка коммерческой недвижимости и особенностей инвестирования на нём, но так же и изучение методологии оценки эффективности инвестиций, выявление важных критериев оценки, исходя из специфики объекта инвестирования.
Существует множество различных подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов. Исходя из специфики объекта инвестирования, оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в мини-отеле, основывается на стандартной методологии расчёта статистических и динамических показателей эффективности. Однако, важным критерием оценки эффективности инвестиций в апартаменты является определение уровня рисков проекта и анализ чувствительности критериев эффективности инвестиций к выявленным рискам. и способов их минимизации. Поскольку туристический бизнес тесно связан с туристическими рисками недозагрузки объектов и роста уровня конкуренции.
Таким образом, для достижения поставленной цели бакалаврской работы определены следующие задачи:
1) изучить теоретические аспекты функционирования инвестиционного рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербург и выявить наиболее привлекательное направление для реализации инвестиций;
2) изучить характеристические особенности объекта гостиничной недвижимости категории «апартаменты» и определить инвестиционные преимущества данного типа недвижимости;
3) провести анализ инвестиционного потенциала рынка апарт-отелей города Санкт-Петербург;
4) провести анализ финансово-хозяйственной деятельности мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel»;
5) разработать проект по реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel»;
6) проанализировать уровень эффективности реализации инвестиций в апартаменты;
7) разработать имитационную модель оценки рисков инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов и оценить степень влияния рисков на эффективность реализации инвестиционного проекта; сделать выводы.
В данной работе необходимо произвести сравнение основных методов оценки эффективности инвестиций и выявить преимущества и недостатки каждого из методов. Исходя из специфики апартаментов, по итогам исследовательской работы необходимо определить методологию оценки уровня эффективности разработанного инвестиционного проекта и разработать модель оценки зависимости эффективности проекта от внешних факторов. Предметом исследовательской работы является оценка эффективности инвестиционного проекта по созданию апартаментов. Объектом исследования является мини-отель города Санкт-Петербург ООО «A-Boutique Hotel».
Основой для проведения исследования являются нормативные документы, статистические данные, бухгалтерские отчетности компании, работы отечественных и зарубежных авторов, размещенные в учебных и периодических изданиях. Методология данной исследовательской работы включает в себя методы наблюдения, сравнения, моделирования, статистического и динамического анализа.
Первая глава посвящена изучению теоретической базы особенностей процесса инвестирования на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на основе работ таких авторов, как Бланк И.А., Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А., Горемыкин В.А., Марголин А.М., Файншмидт Е. и другие. Необходимо определить характеристические особенности объектов коммерческой недвижимости в качестве объектов инвестирования и выявить наиболее привлекательное направление для реализации коммерческих инвестиций на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Вторая глава посвящена характеристике типа коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты», анализу уровня предложения и спроса на рынке апартаментов Санкт-Петербурга и выявлению уровня инвестиционной привлекательности рынка апартаментов для реализации инвестиций. Третья глава исследовательской работы включает в себя анализ уровня финансовой устойчивости мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», разработку инвестиционного проекта по созданию номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля, оценку эффективности разработанного инвестиционного проекта и анализ рискованности реализации инвестиций в апартаменты. Заключительным этапом исследовательской работы является разработка модели оценки зависимости эффективности инвестиций в создание номеров-апартаментов от внешних значимых факторов, выявленных посредством метода экспертных оценок и Pert-анализа.
|
