О вступлении в законную силу с 1 января 2017 года поправок в закон о долевом строительстве № 214-ФЗ
Основные нововведения закона о долевом строительстве касаются новых требований к уставному (складочному) капиталу застройщика, который на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган (на территории Белгородской области – Департамент строительства и транспорта Белгородской области должен быть полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов, связанных с застройщиком юридических лиц:
- 2,5 млн.рублей в случае строительства не более 1500 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 4 млн.рублей – не более 2500 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 10 млн.рублей - не более 10 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 40 млн.рублей - не более 25 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 80 млн.рублей - не более 50 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 150 млн.рублей - не более 100 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 400 млн.рублей - не более 250 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 800 млн.рублей – не более 500 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика;
- 1,5 млрд.рублей - более 500 000 кв.м максимальной площади объектов долевого строительства застройщика.
Кроме того, застройщики не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства, если в отношении данного застройщика введена процедура банкротства или принято решение о ликвидации, а также действует решение Арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика как меры административного наказания; если застройщик значится в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Законом № 233-ФЗ, 44-ФЗ или реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка; если у застройщика имеются недоимки по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджетной системы РФ за прошедший календарный год размер которых превышает 25% балансовой стоимости активов застройщика по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период; если у директора и главного бухгалтера застройщика имеется судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении них применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства либо применена дисквалификация.
Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.
Застройщики, не удовлетворяющие требованиям, после даты направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случае:
- вступления в законную силу решения или определения арбитражного суда о ликвидации, либо о введении одной из процедур банкротства;
-вступления в законную силу решения арбитражного суда о приостановлении деятельности;
- принятия решения о ликвидации юр.лица учредителями.
Уполномоченный орган обязан направить в органы Росреестра уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан в течение 1 рабочего дня, в случае если им получены указанные решения и определения.
По обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует установленным требованиям, может нотариально до госрегитстрации первого договора долевого участия, заключить договор поручительства по которому сопоручители солидарно или субсидиарно отвечают перед участниками строительства по обязательствам застройщика в том же объеме. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на 2 года больше предусмотренного срока передачи по ДДУ.
На уполномоченный орган субъекта Федерации возлагается:
-обязанность по подготовке заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ;
-контроль за установленными требованиями к раскрытию и размещению застройщиками информации, подлежащей раскрытию и размещение в сети Интернет;
-контроль за выполнением застройщиком примерных графиков реализации строительства;
-контроль за соблюдением требований застройщиком к ведению учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
В этих целях уполномоченный орган субъекта вправе получать от застройщика необходимую информацию, в порядке межведомственного взаимодействия вправе получать информацию из государственной налоговой инспекции, полиции. Выдавать предписания, размещать на официальном сайте информацию о проведенных проверках деятельности застройщика, направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с нарушением обязательных требований для решения вопроса о возбуждении уголовного дела.
Вводится дополнительное основание для проведения внеплановой проверки – отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 и более месяцев. А также дополнительные основания для приостановления деятельности застройщика: декларирование в проектной декларации заведомо недостоверных сведений о соответствии застройщика установленным требованиям; истечение 6 месяцев со дня выдачи предписания об устранении нарушений требований к уставному капиталу, в случае неисполнения такого требования
Кроме того контролирующий орган субъекта осуществляет контроль (надзор) за привлечением денежных средств граждан ЖСК и за соблюдением ЖСК требований к размещению информации и документов.
Согласно данным поправкам к Закону, проектная декларация оформляется по форме, установленной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и направляется застройщиком в уполномоченный орган субъекта до заключения 1-го ДДУ путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте определенным федеральным органом исполнительной власти. Заключение о соответствии или отказе в выдаче заключения по проектной декларации должно быть оформлено уполномоченным органом субъекта в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации.
На застройщика возлагается обязанность на своем официальном сайте в сети «Интернет» в течение 5 рабочих дней после дня получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, раскрывать информацию о себе и проекте строительства, ежемесячно выкладывать фотографии строящегося объекта, вносить изменения. Вся информация, включающая в себя проектную декларацию, образец договора долевого участия (ДДУ), способ обеспечения застройщиком своих обязательств по ДДУ, фотографии строящихся или создаваемых объектов и др., должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте застройщика.
Конкретизированы условия договора долевого участия в части определения цены договора, прописано, что уплата цены договора, а также цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации договора.
На застройщика возложена обязанность при передаче объекта передать участнику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства.
Введена неустойка за нарушения застройщиком срока устранения дефектов объекта долевого строительства, размер которой рассчитывается как процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта. Прописаны основные требования к акту приема-передачи.
В качестве способа обеспечения обязательств застройщика реализуется механизм размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. Денежные средства участников строительства депонируются на специальных счетах в банке, который должен удовлетворять требованиям к кредитным организациям, установленным Правительством РФ, в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты. ЦБ РФ обязан ежеквартально размещать информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу. Одновременно банк для застройщика по кредитному договору открывает кредитную линию для целей строительства, при этом банк контролирует целевое использование предоставленных кредитных средств застройщику и вправе запрашивать у застройщика информацию и документы для осуществления контроля. Со своей стороны, банк ежемесячно предоставляет застройщику информацию об открытии и введении операций по счетам эскроу. Основанием для перечисления застройщику депонированной суммы является исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Также законом расширен перечень целей, на которые могут быть потрачены денежные средства участников долевого строительства. Застройщики будут иметь право использовать средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры (детские сады, школы), инженерно-технических сооружений, предусмотренных проектной декларацией. В таком случае строящиеся инфраструктурные объекты должны быть переданы в государственную или муниципальную собственность. При этом Правительством РФ утверждается типовое соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры, которая должна быть пропорциональна доли общей площади помещения.
Законом возлагается на застройщика обязанность вести учет денежных средств отдельно в отношении каждого многоквартирного дома. Директор и главный бухгалтер несут ответственность за использование денежных средств участников долевого строительства на цели, не предусмотренные Законом.
Согласно вносимым поправкам, будет создан Единый реестр застройщиков, который представляет собой перечень юридических лиц. Полномочия по ведению Реестра возложены на федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации. Содержащиеся в Реестре сведения должны быть размещены в открытом доступе в сети Интернет.
Для дополнительной защиты прав участников долевого строительства, застройщики, по объектам которых находятся в процедуре банкротства, по решению Правительства Российской Федерации создан «компенсационный фонд». Он будет формироваться за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Порядок управления данным фондом, размер и порядок осуществления обязательных отчислений (взносов), условия и порядок использования, а также правила размещения и инвестирования средств фонда устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Основные положения вводятся в действие с 01.01.2017г., если государственная регистрация 1-го ДДУ осуществлена после 01.01.2017г. Положения в части требований к размеру собственного капитала и поручительства действуют с 01.07.2017г.
Кроме того вышеуказанным Законом внесены изменения в Закон «О рекламе»: осуществление рекламы возможно только после получения заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика предъявляемым требованиям. Также уточнены положения о государственной регистрации ДДУ. |
