Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных дома общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее собрание) является органом управления многоквартирным домом (ч.
Скачать 364.93 Kb.
|
| МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОДГОТОВКЕ И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМА 1.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее – собрание) является органом управления многоквартирным домом (ч.1 ст.44 ЖК РФ), который существует на протяжении всей «жизни» дома. 1.2. К компетенции собрания относятся: 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ); 2) принятие решений о формировании (ч.3 ст.16 Федерального Закона «О введении в действие ЖК РФ») и об использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (ч.2 ст.44 ЖК РФ); 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.44 ЖК РФ); 4) выбор способа управления многоквартирным домом (ч.2 ст.44 ЖК РФ); 5) принятие решения о создании и ликвидации товарищества собственников жилья (ч.1 ст.136, ст.141 ЖК РФ); 6) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, кроме ТСЖ (ч.7 ст.156 ЖК РФ); 7) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции собрания (ст.ст.44-46 ЖК РФ). 1.3. Собственники помещений в многоквартирном доме (далее – собственники) обязаны ежегодно проводить годовое собрание, устанавливать сроки и порядок его проведения (ч.1 ст.45 ЖК РФ). При создании в доме ТСЖ обязательность проведения и компетенция собрания сохраняется в полном объеме, (поскольку все собственники не обязаны вступать в ТСЖ). На практике в домах ТСЖ, где все собственники являются членами ТСЖ, проводится одно собрание, оформляются два протокола (общего собрания и ТСЖ). 1.4. Собрание может быть первоначальным, очередным (годовым) или внеочередным. 1.5. Собственники на собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом (ст.161 ЖК РФ): 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья; 3) управление управляющей организацией. 1.6. Решение собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным законодательством к компетенции собрания, является обязательным для всех собственников, включая тех, кто не участвовал в собрании или голосовал против (ч.5 ст.46 ЖК РФ). На практике кто-либо может оспаривать обязательность выполнения решений собрания, ссылаясь на ст.247 ГК РФ, установившую, что решения о порядке владения и пользования общей долевой собственностью, каковой является дом, принимаются по соглашению всех собственников. Однако в данном случае законодатель предусмотрел исключение, связанное с невозможностью достичь единства при столь большом количестве собственников, и применяется не Гражданский, а Жилищный кодекс. 1.7.Инициаторами проведения собрания (далее – инициаторы) могут быть: 1) первоначального — собственник или несколько собственников жилых или нежилых помещений в данном доме (физические или юридические лица) вне зависимости от его (их) доли в праве общей собственности (ч.ч.1, 4 ст.45 ЖК РФ); 2) по вопросу о выборе управляющей организации — собственники (ч.ч.2, 3 ст.161 ЖК РФ) или администрация города (ч.6 ст.161 ЖК РФ); 3) очередного (годового) — лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первоначальном собрании собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ) либо правление ТСЖ (если оно создано); 4) внеочередного — любой из собственников (ч.2 ст.45 ЖК РФ). 2.Формы проведения собрания 2.1.Собрание может быть проведено: 1) в очной форме, то есть при совместном присутствии собственников в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов повестки и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ч.1 ст.47 ЖК РФ); 2) в форме заочного голосования — без обязательности совместного присутствия собственников, путем передачи в письменной форме решений собственников по включенным в повестку и поставленным на голосование вопросам в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания (ч.1 ст.47 ЖК РФ). Первоначальное собрание вправе определить форму проведения следующего годового собрания, но делать этого не следует, поскольку за год ситуация может измениться. 2.2. Форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания. Собрание в форме заочного голосования целесообразно проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников, и собрать их всех в определенном месте затруднительно. Минусом проведения собрания в такой форме является сложность избрания любых лиц, поскольку при данном варианте собственники лишены возможности вносить иные кандидатуры, кроме выдвинутых инициаторами собрания, что на практике может привести к тому, что предложенные кандидатуры не наберут необходимого количества голосов, никто не будет избран и потребуется новое собрание. 2.3.На практике часто собрание в форме заочного голосования проводится таким образом, чтобы желающие собственники в один из дней, отведенных на представление решений по вопросам повестки, могли бы собраться вместе для обсуждения вопросов повестки. Такое «очно-заочное» проведение не является особой формой собрания, а лишь его разновидностью. Собрание будет правомерно только при условии соблюдения всех предусмотренных кодексом правил, предъявляемых к проведению собрания в форме заочного голосования. Ведь в законе не сказано, что собственники не имеют права собраться вместе и подготовить свои решения. Основным в данном случае является наличие оформленных в письменной форме решений собственников (как тех, кто явился на собрание лично (или направил представителя), так и тех, кто проголосовал заочно). Голосование путем поднятия рук на таком собрании, как правило, не проводится, поскольку его результаты не имеют юридической силы (хотя в практических целях иногда необходимо сделать это, чтобы выяснить мнение собственников по тому или иному вопросу). 3. Подготовка собрания 3.1.На практике инициаторами первоначального собрания могут быть домовой совет, старший по дому либо инициативная группа собственников, созданная самими жителями. Лицо, не являющееся собственником помещения (или части помещения) в данном доме, может выполнять функции инициатора только в качестве представителя кого-либо из собственников, имея соответствующую доверенность или иной установленный законодательством документ. 3.2.Проведению первоначального собрания предшествует работа инициаторов по его подготовке, включающая в себя: 1) написание на основании настоящих рекомендаций плана подготовки собрания; 2) выявление всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме (посредством опроса жителей и обращения в БТИ (Гурьянова 2а) и Регистрационную службу (Коммунистическая 9) в отношении длительно не проживающих в доме лиц), снятие копий с правоудостоверяющих документов; 3) определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома и расчет на этой основе количества голосов каждого собственника и общего количества голосов; 4) разъяснение законодательства по вопросу управления многоквартирным домом и предварительный опрос мнений собственников по данному вопросу; 5) подбор помещения для проведения собрания, определение даты и времени проведения собрания (при проведении собрания в форме заочного голосования – определение места или адреса и сроков представления письменных решений собственников); 6) разработка повестки дня собрания и проектов решений по каждому вопросу (возможно, в разных вариантах), размножение необходимых документов; 7) предварительное определение кандидатур председателя и секретаря собрания, счетной комиссии, подготовка проекта плана ведения собрания; 8) разработка проекта договора с управляющей организацией либо проекта устава товарищества собственников жилья, предварительное определение кандидатур председателя и членов правления ТСЖ, ревизионной комиссии; 9) выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством общения с активом, из прессы либо путем обращения в администрацию города); 10) определение лиц, приглашаемых на собрание (руководитель управляющей компании, грамотный председатель ТСЖ, юрист, представители домового комитета, Общества, депутат, другие лица); 11) направление собственникам сообщений о проведении собрания вместе с проектами решений (и бланками для голосования по каждому из вопросов в случае, когда принятие решений собрания предлагается в виде представления письменных решений собственников); 12) другие вопросы, связанные с проведением собрания, в частности, целесообразно подготовить видеокамеру и (или) магнитофон для записи хода собрания во избежание последующих судебных разбирательств, при подготовке к созданию ТСЖ возможно также составить смету, калькуляцию расходов, определить кандидатуры бухгалтера, слесаря и иных работников. 3.3.Если в доме имеются неприватизированные квартиры либо нежилые помещения (кроме технических — подвала, бомбоубежища, помещения слесаря и чердака), принадлежащие муниципалитету (ст.19 ЖК РФ), сообщения о проведении собрания также направляются в Администрацию города , которая должна направить представителя с доверенностью и обладают правом голоса пропорционально общей площади помещений, находящихся, соответственно, в муниципальной или государственной собственности. Указанные представители при проведении собрания имеют не больше и не меньше полномочий, чем любой другой собственник. 4. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и расчет числа голосов 4.1.Правовая природа собрания собственников принципиально отличается от проводимых до вступления в силу Жилищного кодекса РФ собраний жильцов, поскольку связь участвующих в таком собрании лиц возникает не на основе совместного проживания (теперь это не имеет значения), а только на основе наличия права собственности на помещения в доме (остальные проживающие в доме лица права на участие в таких собраниях не имеют, если только не являются представителями собственников). 4.2. Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее имущество), на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, включает все помещения и иные объекты в данном доме, не являющиеся частями находящихся в собственности жилых и нежилых помещений и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме (лестничные площадки, лестницы, лифты, чердаки, подвалы, крыши, коммуникации и другое (ч.1 ст.36 ЖК РФ). 4.3.Доля каждого собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади его собственного помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ), то есть чем больше квартира, тем больше голосов. Естественно, что при смене собственника в любой форме (раздел, продажа квартиры и т.п.), доля (число голосов) «от данной квартиры» остается прежней (ч.3 ст.37 ЖК РФ). Эта доля (число голосов) может измениться только в одном случае – в результате перепланировки, реконструкции помещения, если в новом техническом паспорте и документе о собственности изменится общая площадь помещения (при этом не забудьте изменить и общую площадь помещений всего дома, поскольку она также изменится). На практике бывает так, что граждане с согласия домового совета давно присоединили к квартире, например, непроходной тамбур, а документы не переоформили. Если у Вас не хватает кворума для собрания либо есть иная потребность увеличения количества «живых» голосов, помогите данному собственнику скорее оформить необходимые документы о собственности (без них он с точки зрения закона не является собственником). 4.4.Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по документу о собственности) на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по поэтажному плану дома в техническом паспорте БТИ либо Справке о принадлежности на строение). Например, в случае, если общая площадь квартиры составляет 45,7 квадратных метра, а общая площадь помещений дома (то есть всех квартир и нежилых помещений – магазинов и т.п.) – 2517,8 квадратных метра, то доля собственника квартиры в праве на общее имущество будет составлять 45,7/2517,8. На практике считать пропорцию долго и не имеет практического смысла. Каждый собственник на собрании имеет столько голосов, сколько у него в собственности квадратных метров (с точностью до десятых долей квадратного метра, поскольку именно так указывается площадь помещений в инвентаризационных документах БТИ). Общее количество голосов в доме определяется суммой голосов (квадратных метров) всех собственников помещений. Иногда количество голосов рассчитывают в процентах (принимая за сто процентов общее количество голосов, как в акционерном обществе). Например, если общая площадь квартиры составляет 95 квадратных метров, а общая площадь помещений дома – 2000 квадратных метров, то собственнику принадлежит (95х100%):2000 =4,75 голоса. Преимущество такого расчета состоит в том, что впоследствии при проведении собрания не нужно каждый раз считать процент голосов за то или иное решение, поскольку число голосов каждого собственника уже выражено в процентах от общего количества голосов. Примечание. Для исключения конфликтных ситуаций необходимо знать, что в свидетельствах о собственности, технических паспортах и других документах до 1 марта 2005 года в общей площади учитывались балконы и лоджии, в настоящее время они не включаются, поэтому правильно из общей площади, указанной в прежних документах, исключить определенную по техническому паспорту площадь балконов и лоджий (если они в квартире есть). 4.5.Органы технической инвентаризации (БТИ) являются единственным государственным органом, имеющим право от имени государства осуществлять инвентаризацию, в том числе замеры объектов недвижимости, никакие другие документы (кроме вступивших в силу решений судов) правовой силы в этой части не имеют. Следует учитывать, что в соответствии с федеральным законодательством, техническую инвентаризацию следует проводить не реже одного раза в пять лет, чего из-за отсутствия средств и необходимости в реальной практике ни большинство граждан, ни ЖЭУ не делают. При отсутствии иного технического паспорта представляется возможным пользоваться «просроченным», если только Вы достоверно знаете, что размеры помещения (или дома в целом) за прошедший период существенно не изменились. В противном случае правильнее добиться получения нового технического паспорта (расходы на изготовление паспорта на дом обязана нести жилищная организация, поскольку они заложены в нашей плате за жилье, расходы на изготовление паспортов помещений – собственники помещений), так как из-за ошибки в этом документе может возникнуть неверное определение общего количества голосов на собрании и числа голосов каждого из собственников помещений, что в итоге приведет к отмене решений собрания судом. Если же существенных изменений в состоянии недвижимости не произошло, даже в случае суда (а бремя доказывания, то есть фактически расходы по заказу нового технического паспорта на дом, будет лежать на жалобщике)решение собрания вряд ли будет отменено, поскольку отсутствие нового паспорта не отразилось существенно на общем количестве и распределении голосов. Возможен и еще один вариант получения сведений, если Вы не имеете возможности оплатить работы по изготовлению технического паспорта на дом. Любой из собственников помещений в доме имеет право за небольшую плату заказать в БТИ Справку о принадлежности на строение (обязательно указав в заявлении «с дополнительным указанием общей площади жилых и нежилых помещений в доме») либо Справку о принадлежности квартиры (когда нет иной возможности узнать ее общую площадь). 4.6.Одно помещение может быть разделено между несколькими собственниками на части (например, магазин между двумя предпринимателями, вложившими в общую покупку каждый свои средства), либо на доли (например, квартира между членами одной семьи по итогам приватизации). Части и доли — две большие разницы, поэтому внимательно смотрите представленные собственниками правоудостоверяющие документы. По гражданскому законодательству собственность на часть помещения – это когда у каждого точно определенное в квадратных метрах право собственности, тут сложностей нет. В свою очередь доля в праве общей собственности — это не собственность на половину или треть квадратных метров квартиры, а право участвовать в соответствующей доле во владении всем данным помещением (с одновременной обязанностью оплачивать его). Поэтому в правоудостоверяющих документах доля в праве общей собственности обозначается не в метрах, в простой дробью: 1/3, 1/2, 3/5 и т.п. Наиболее спорным вопросом является порядок участия в собраниях лиц, владеющих квартирой на праве общей долевой, а особенно совместной собственности, а именно в таком виде выдавались практически все регистрационные удостоверения о приватизации квартир в период массовой приватизации жилья в первые десять лет (до 31.05.2001 года, когда было внесено изменение в закон о приватизации жилья). Теперь разделить эту совместную собственность на доли имеют право только нотариус или суд. Большинство граждан, не понимая всех негативных для себя последствий (при наследовании и в ряде других случаев) наличия совместной собственности к нотариусу подписывать соглашение об определении долей не пойдут, поэтому при проведении собрания нужно помнить, что особенностью данного вида собственности является то, что принять какое-либо решение в отношении совместной собственности вправе только все собственники вместе. На практике это означает, что они должны отправить на собрание одного человека с доверенностью от остальных либо прийти все, но написать одному из собственников доверенность на право голосования. Если такие собственники решат доверить представительство другому лицу, то все они подписывают одну доверенность либо несколько одинаковых по тексту доверенностей (если доверенности будут различаться, например, по объему полномочий или сроку, то представитель не сможет проголосовать, так как получится, что одна часть собственников ему доверяет, а другие – нет). |
Похожие:
 | Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом |  | Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом |
| ... | | Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определена ст. 44 Жк РФ. Согласно статьи к компетенции... |
| В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном... | | Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится по инициативе: тсж «Сельмаш 48/3» |
| Настоящий Договор является договором смешанного вида и является договором с множественностью лиц со стороны Собственников помещений... | | Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту жк рф) и по инициативе Управляющей компании муп «Городское жилищно-эксплуатационное... |
| Рекомендации) разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее жк рф) с целью оказания методический... | | Проведения общего собрания собственников/владельцев помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, Сосновая... |