Новые требования, предъявляемые к заполнению
и опубликованию проектной декларации
Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости т о внесении в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), в том числе в статьи 19, 20, 21, касающиеся положений о проектной декларации.
Руководствуясь внесенными изменениями Министерством строительства и ЖКХ Российской Федерации была разработана и утверждена приказом от 26.12.2016 №996/пр форма проектной декларации, состоящая из 25 разделов. Положения данного нормативного документа вступили в силу с 1 января 2017 года.
Отличает разработанную форму проектной декларации подробное содержание всех ее разделов, в частности для участников долевого строительства будут доступны сведения о застройщике, такие как данные о номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», сведения о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, результатах государственной экологической экспертизы, экспертизы проектной документации и инженерных изысканий и введен раздел, касающийся экономической, состоятельности застройщика и связанных с ним лиц, то есть данные о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц с указанием фирменного наименования, места нахождения и адреса, адреса электронной почты, номера телефона таких юридических лиц, а так же о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика, или о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, соответствующем сумме размеров уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц.
Следует отметить немаловажность внесения разделов, позволяющих определить наличие в отношение застройщика процедуры ликвидации, о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве), решения арбитражного суда о приостановлении деятельности в качестве меры административного наказания, недоимок по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации, судимости за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята) у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства или организации таких строительств, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации в отношении лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика.
В соответствии с положениями статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике, о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.
Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
В случае нарушения застройщиком установленных Законом № 214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 Законом № 214-ФЗ.
Кроме того застройщик несет ответственность за размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию (за исключением выявленных в ней технических ошибок - описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок), за предоставление им неполной и (или) недостоверной информации, размещение или предоставление которой предусмотрено Законом № 214-ФЗ, а также за нарушение сроков направления и (или) размещения проектной декларации, в том числе с внесенными в нее изменениями, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, разместить их на официальном сайте застройщика и направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.
В соответствии с новой формой проектной декларации застройщик не обязан вносить информацию по каждому заключенному договору страхования (страховому полису).
До обеспечения технической возможности заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в соответствии с частью 2 статьи 19 Закона № 214-ФЗ проектная декларация (изменения в проектную декларацию) и заявление о выдаче Заключения (о внесенных изменениях) направляются застройщиком на бумажном носителе в отдел надзора в сфере долевого строительства управления строительства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Тимирязева, 30, кабинет 104.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края (далее – Министерство) в срок не более 30 дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации, требованиям установленным частью 2 статьи 3, статями 20, 21 Закона № 214-ФЗ или отказ в выдаче такого заключения.
В выдаче заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом фактов несоответствия застройщика требованиями части 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям статей 20 и 21 Закона № 214-ФЗ. Отказ по иным основаниям не допускается.
Для более быстрого анализа сведений указанных в проектной декларации застройщикам рекомендуется представлять документы, подтверждающие информацию, указанную в проектной декларации.
В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в Министерство, для получения указанного заключения в порядке, установленном Законом № 214-ФЗ.
Внесенные изменения в проектную декларацию (по главам).
Информация о застройщике состоит из 8 разделов.
Разделы с 1 по 6 проектной декларации включают в себя данные о застройщике, учредителях, о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, до опубликования проектной декларации, о членстве застройщика в саморегулируемых организациях и о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности.
Раздел 7 – это декларация застройщика о соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 3 Закона № 214-ФЗ и включает в себя сведения об уставном (складочном) капитале (часть 2.1 статьи 3 – определяется в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика: например, 2500000 руб., S=1500 кв.м.), процедурах ликвидации застройщика, решениях арбитражного суда о введении одной из процедур банкротства или о приостановлении деятельности застройщика, об отсутствии сведений о застройщике в реестрах недобросовестных поставщиков (подрядчиков), недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, о наличии у застройщика недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам, о судимости в сфере экономики у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или наказания в виде лишения права занимать определенные должности в сфере строительства и административного наказания в виде дисквалификации.
Аналогичные данные указываются и в отношении поручителей застройщика.
Данный раздел заполняется в отношении застройщика с 01.07.2017. До указанной даты в первой строке раздела следует сделать запись, что данный раздел не заполняется в соответствии с приказом Минстроя РФ №996/пр от 26.12.2016, в связи с регистрацией первого договора долевого участия до 01.07.2017.
Раздел 8 – иная не противоречащая законодательству РФ информация о застройщике (фактическое месторасположение застройщика, награды и т.п.).
Информация о проекте строительства включает в себя 18 разделов.
Разделы с 9 по 15 при их заполнении не должны вызвать вопросов, заполнение разделов осуществляется на основании утвержденной проектной документации.
Раздел 16 - перечень помещений общего пользования, с указанием их назначения и площади. Данный раздел заполняется в соответствии с проектной документацией и с учетом положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, определяющей понятие общей собственности.
В данном разделе, в пункте 16.3 следует указать в ином общем имуществе земельный участок на котором строится дом, малые архитектурные формы и т.п.
Раздел 17 - о примерном графике реализации проекта строительства –процент готовности 20%, 40%, 60%, 80%, 100% определяется в процентном соотношении стоимости выполненных работ к планируемой стоимости строительства объекта, указанной в проектной декларации.
Разделы 18 и 20 не должны вызвать вопросов при заполнении.
Раздел 21 - о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика, заполняется после 01.07.2017.
До 01.07.2017 данный раздел, а также в первой строке разделов 22, 23 следует сделать поясняющую запись - данный раздел не заполняется в соответствии с приказом Минстроя РФ №996/пр от 26.12.2016, в связи с регистрацией первого договора долевого участия до 01.07.2017.
Раздел 22 - о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующей уставному капиталу, вступает в силу с 01.07.2017 и связан с разделом 21 (в соответствии с частью 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ)
Раздел 23 - о сумме общей площади всех жилых, всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком в соответствии со всеми проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию, вступает в силу с 01.07.2017.
Раздел 24 - информация в отношении объекта социальной инфраструктуры вызывает много вопросов.
В соответствии с частью 1 статьи 18.1 Закона № 214-ФЗ – возмещение затрат на строительство, реконструкцию объекта социальной инфраструктуры и (или) на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, в случаях, указанных в пунктах с 8 по 10 и 12 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, допускается при условии, если после ввода в эксплуатацию такого объекта на такой объект возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства или такой объект безвозмездно передается застройщиком в государственную или муниципальную собственность.
Графы 24.1.4 - 24.1.7 заполняются в случае, если в графе 24.1.1 указано значение «да».
Графа 24.1.9 заполняется в отношении каждой цели затрат застройщика, планируемой к возмещению за счет денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, перечисленной в пунктах с 8 по 10 и 12 части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ.
Раздел 25 - иная не противоречащая законодательству информация о проекте.
Раздел 26 - сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию (указывается информация о внесенных изменениях). |
