Курсовая работа определение рыночной стоимости объекта недвижимости в составе земельного участка и здания (офисного центра, жилого дома, торгового центра…), расположенного по адресу по дисциплине: «Оценка недвижимости»

СОДЕРЖАНИЕ 2

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ 4

1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 7

1.1 Основные факты и выводы 7

1.2 Задание на оценку 8

1.3 Сведения о Заказчике 8

1.4 Сведения об Оценщике 8

1.5 Сведения о стандартах и нормативных документах 9

1.7 Основные допущения и ограничивающие условия 10

Основные условия 10

Основные ограничения 10

Допущения 11

1.8 Принятые обозначения 12

2  ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 14

2.1 Описание земельного участка 14

2.2  Описание улучшений 16

2.3  История объекта 18

3 АНАЛИЗ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ 19

3.1 Анализ местоположения объекта 19

3.2 Природные и климатические условия 20

3.3 Экологическое состояние окружающей среды 20

4 АНАЛИЗ РЫНКА 21

4.1 Экономика (макроэкономические показатели) 21

Анализ общего состояния (стадия развития: рост, стабильное состояние, спад). 21

Инфляции РФ 21

Индекс потребительских цен на непродовольственные товары РФ 21

Динамика курса рубля к доллару США 21

Состояние и прогнозы по отраслям с анализом влияния на рынок недвижимости. 21

Финансовый рынок (ставка рефинансирования, ставка по кредитам) 21

Коммунальное хозяйство (цены и тарифы на основные энергоресурсы) 21

Промышленность. 21

Строительство. 21

Сельское хозяйство. 21

Транспорт и связь. 21

Торговля. 21

Занятость и доходы населения. 21

Сведения о налогах и о стоимости для налогообложения. 21

Краткие выводы по разделу. 21

4.2 Рынок недвижимости 22

Анализ общего состояния рынка недвижимости и тенденция его развития 22

Анализ рынка недвижимости и тенденция его развития по основным сегментам 22

Спрос и предложение (дефицит, равновесие, избыток). 22

Поглощение 22

Ценовые характеристики (ставки, цены предложения, скидки на торг) 22

Операционные расходы 22

Индикаторы доходности 22

Маркетинговое время (среднерыночное время экспозиции товара на рынке). 22

Типичный покупатель (владелец, инвестор) 22

Тенденции развития 22

Краткие выводы по разделу 22

5 ПОНЯТИЯ, ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ 23

5.1. Понятия устанавливаемых видов стоимости 23

5.2 Принципы оценки 23

5.3 Обоснование выбора подходов и методов оценки 23

6 ВЫБОР ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ И УЛУЧШЕНИЙ 26

6.1 Анализ использования участка как условно свободного 26

6.2 Анализ использования участка с имеющимися улучшениями 28

7 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 30

7.1 Общие положения 30

7.2 Оценка участка земли 30

7.3 Оценка затрат воспроизводства (замещения) 32

Метод сравнительной единицы 32

Индексный метод 32

Индексный метод разбивки на компоненты 34

Ресурсный метод. 36

7.4 Определение прибыли проекта девелопмента 37

7.5 Определение полной стоимости воспроизводства (замещения) 38

7.6 Определение потерь стоимости 38

Метод разбивки 39

7.7 Выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной с использованием затратного подхода 42

8 ОЦЕНКА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 43

8.1 Общие положения 43

9 ОЦЕНКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 48

9.1 Общие положения 48

9.2 Определение рыночной ставки аренды 49

9.3 Определение эффективного валового дохода 51

9.4 Определение операционных расходов 51

9.5 Определение чистого операционного дохода 52

9.6 Определение прогнозного периода 53

Пример реализации метода рыночной экстракции 53

9.7 Определение стоимости реверсии объекта оценки 55

9.8 Определение текущей стоимости доходов объекта оценки 56

7 АНАЛИЗ РИСКОВ 58

8 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 59

9 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ 61

9.1 Сертификат рыночной стоимости 61

9.2 Заключение по курсовой работе 61

ЛИТЕРАТУРА 63

ПРИЛОЖЕНИЯ К ПРИМЕРНОЙ ФОРМЕ КУРСОВОЙ РАБОТЫ 64