обоснование коэффициентов
по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ»
Белгородской области)
БЕЛГОРОД, 2011
ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02
О-75
Составитель:
Ширина Н.В. – к.т.н., ст. преподаватель кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова;
Затолокина Н.М. – главный специалист отдела по управлению земельными ресурсами комитета по управлению земельными ресурсами администрации Белгородского района, доцент кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова.
О-75 Обоснование коэффициентов по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области / [сост. Н.В. Ширина, Н.М. Затолокина]; – Белгород, 2011. – 42 с.
Методическое пособие рассматривает и обосновывает применяемые коэффициенты при арендной плате. Приводятся статистический и сравнительный анализ данных, анализ нормативно-правовой базы по определению арендных платежей в РФ и Белгородской области, анализ методов и способов расчета корректирующих коэффициентов. В результате исследования с учетом федерального и регионального законодательства определены и приведены в соответствие с основными принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за землю.
Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.
Настоящее пособие предназначено для практических работников, занятых в системе местного самоуправления.
ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02
© Ширина Н.В., Затолокина Н.М.., 2011
СОДЕРЖАНИЕ
|
Введение
|
4
|
1
|
Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю
|
7
|
2
|
Способы определения размера арендной платы
|
14
|
3
|
Особенности определения коэффициентов по видам
функционального использования земель
|
20
|
4
|
Социально-экономический анализ муниципального района
«Губкинский городской округ» Белгородской области
|
25
|
5
|
Обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования
|
29
|
|
Заключение
|
42
|
ВВЕДЕНИЕ
Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.
Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».
И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли.
При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.
Правительством Белгородской области утвержден Порядок определения размера арендной платы за землю (Постановление правительства Белгородской обл. от 13.07.2009 N 247-пп (ред. от 12.04.2010) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена»). Действие Порядка распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, а также, в случаях, предусмотренных действующими нормативными документами, на земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.
Основой для определения размеров арендной платы за землю является её кадастровая стоимость. Порядком предусмотрены также случаи, когда применяется рыночная стоимость арендной платы. А для отдельных категорий арендаторов предусмотрены льготные условия аренды. При этом размер годовой арендной платы не может быть меньше размера земельного налога соответствующего земельного участка. Размер арендной платы устанавливается из расчета на год за единицу площади.
За землю сельскохозяйственного назначения арендная плата определяется из расчета стоимости в рублях за один гектар, за земли других категорий – из расчета стоимости в рублях за один квадратный метр.
Размер арендной платы за использование земельных участков, право пользования которыми переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», устанавливается на год в размере 0,3 % кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, 1,5% кадастровой стоимости – для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, 2% кадастровой стоимости – для иных арендуемых земельных участков.
Главная цель постановления правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп является установление единых правил определения и внесения арендной платы за пользование земельными участками, более эффективное использование земельных ресурсов области и обеспечение полного и своевременного поступления арендных платежей.
Актуальность работы. Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений органы местного самоуправления планируют использование земельных ресурсов, а так же получаемые при этом платежи за землю. Однако земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, и еще пока не стали одним из главных источников бюджета.
Целью работы является обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• проанализировать нормативно-правовую базу в данной области исследования;
• провести анализ современного использования земель и исследовать состояние муниципальных земельных ресурсов;
• обосновать корректирующие коэффициенты.
Объект исследования – арендные платежи муниципального образования «Губкинский городской округ» Белгородской области.
Предметом исследования является корректирующий коэффициент, применяемый для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.
В данной работе использовались следующие методы исследования: метод статистического анализа данных, сравнительный метод, анализ научной литературы, нормативно-правовых документов, а также периодических изданий.
1. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, трактует ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В результате чего Правительством Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп (далее - Постановление) утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок) (постановление опубликовано в печатном издании «Белгородские известия», № 135, 28 июля 2009 года).
Данным Постановления администрациям муниципальных районов и городских округов области рекомендовано, в частности:
- при установлении размеров арендных платежей, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, руководствоваться утвержденной на территории области кадастровой стоимостью земель, а также указанным Порядком;
- с учетом результатов инвентаризации земель привести в соответствие с правилами землепользования и застройки функциональное использование земельных участков, предоставляемых в аренду, и арендные платежи за их использование;
- утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка.
В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление N 582) утверждены:
- Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Всего установлено пять основных принципов определения арендной платы. Так как они обязательны к применению правительством, органами государственной власти субъектов РФ и органами муниципального управления, а данное издание рассчитано на хозяйствующих субъектов, изложение и комментарий этих принципов представляются нецелесообразными.
Необходимость изучения арендатором принципов определения арендной платы может возникнуть только в случае, если установленные государственным или муниципальным органом размеры платы будут оспариваться в судебном порядке;
- Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Пунктом 2 Постановления № 582 Министерству экономического развития России было предписано в течение одного года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся земельных участков, указанных в п. 5 Правил.
В п. 3 Постановления № 582 имеется оговорка о том, что «...до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету арендная плата определяется в соответствии с п. п. 3 и 6 Правил».
До настоящего времени – 2011 г. – в Министерстве экономического развития РФ указанные нормативные акты не разработаны и, соответственно, не утверждены. Вероятно, в ближайшее время данное требование потеряет актуальность - в связи с вступлением в силу упомянутого выше Закона № 83-ФЗ будут применяться единые правила оценки государственного и муниципального имущества, вводимого в гражданский оборот, скорее всего, в соответствии с общими нормами законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, в настоящее время продолжают применяться временные нормы, установленные Правилами.
Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования. В соответствии с этим, ключевое слово здесь — доходность. Между тем постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы» предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1 января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. Таким образом, все ставки выше 1,5 (ставка земельного налога) необходимо обосновать.
Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается на год в размере:
- 0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
- 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;
- 2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.
Значение коэффициента не менее 1,5 % (ставка земельного налога).
№ пп
|
Виды функционального использования земли
|
Величина (К%) в процентах от кадастровой стоимости земли
|
1
|
2
|
3
|
1.
|
Земли под жилыми домами
|
Строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов
|
1,5
|
2.
|
Земли сельскохозяйственного использования
|
Для ведения личного подсобного хозяйства
|
1,5
|
Для ведения садоводства и огородничества
|
1,5
|
3.
|
Земли гаражей
|
Гаражи вне гаражных кооперативов, расположенные в городской черте
|
1,5
|
Гаражи в ГСК, расположенные в пределах городской черты
|
1,5
|
Земли общего пользования в границах ГСК
|
1,5
|
4.
|
Земли под объектами торговли, общественного питания,
бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями.
Предприятиями автосервиса
|
Эксплуатация и строительство автостоянок (автокомплексов) открытого и закрытого типов
|
1,5
|
5.
|
Земли учреждений и организаций образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры, искусства, религиозных объектов
|
Строительство и эксплуатация объектов коммерческого образования, здравоохранения, а также объектов культуры, искусства, религиозного назначения
|
1,5
|
6.
|
Земли, используемые
хозяйствующими субъектами под
промышленными объектами,
объектами коммунального
хозяйства, объектами
материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и объектами связи
|
Предприятия, осуществляющие
свою деятельность на условиях
государственно-частного
партнерства
|
1,5
|
Предприятия, основным видом которых является производство изделий из кожи, текстиля и т.д.
|
1,5
|
Под объектами утилизации
твердых бытовых отходов
|
1,5
|
Муниципальные предприятия, все виды деятельности, за исключением:
|
1,5
|
7.
|
Земли, занимаемые административно-управленческими
общественными объектами,
научными организациями,
организациями финансов и
кредита, страхового и
пенсионного обеспечения
|
Научные организации
|
1,5
|
8.
|
Земли оздоровительного и рекреационного назначения
|
Санатории, дома отдыха, кемпинги, туристические базы, детские и спортивные лагеря, пляжи, детские игровые площадки. территории для организации сельского туризма
|
1,5
|
Муниципальные предприятия, арендующие земельные участки рекреационного назначения на землях общего пользования (парки культуры и отдыха, пруды, пляжи, скверы)
|
1,5
|
9.
|
Земли, прилегающие к обособленным водным объектам
|
Земельные участки в границах водоохранных и прибрежных зон водных объектов
|
1,5
|
Данное положение не противоречит Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», статьям 1 и 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статье 394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 22 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».
В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.
По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции Российской Федерации).
В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.
Пунктом «е» статьи 42 Устава Белгородской области установлено, что Правительство Белгородской области управляет и распоряжается собственностью Белгородской области.
Таким образом, из анализа приведенного выше законодательства следует, что правительство Белгородской области, реализуя полномочия, предоставленные субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, вправе принимать данный нормативный правовой акт, а именно пункт 5 Порядка.
Не нарушаются данными нормами и основные принципы определения размера арендной платы, установленные федеральным законодательством, поскольку:
1) размер арендной платы устанавливается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка, площади земельного участка и величины (в процентах) от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель (п.5 Порядка), что соответствует требованиям принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы земель;
2) арендная плата не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, как того требует принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей.
Проанализировав положения федерального и областного законодательства, можно сделать вывод, что положение указанных норм устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации принято в пределах полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и законных интересов арендаторов не нарушают, поскольку требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, не противоречат.
|
